Zakup nieruchomości przez obcokrajowca

Jeżeli Twoja wymarzona nieruchomość leży w strefie nadgranicznej lub jest domem wolnostojącym (niezależnie od lokalizacji), czeka Cię procedura administracyjna. Jak wygląda ona w realiach końcówki 2025 roku?

Krok 1: Związki z Polską

Musisz wykazać, że posiadasz trwałe więzi z Polską. Sam fakt posiadania gotówki to za mało. Uznawane więzi to m.in.:

• Karta Stałego Pobytu lub Rezydenta UE.
• Małżeństwo z obywatelem Polski.
• Wykonywanie działalności gospodarczej lub bycie członkiem zarządu w spółkach w Polsce przez dłuższy czas.
• Posiadanie polskiego pochodzenia (Karta Polaka znacznie ułatwia sprawę, ale nie zastępuje zezwolenia automatycznie w każdym przypadku).

Krok 2: Wniosek i Promesa

Procedura jest dwuetapowa, jeśli nie masz jeszcze pewności co do finalizacji transakcji, możesz ubiegać się o Promesę (obietnicę wydania zezwolenia). Jest ona ważna rok i daje gwarancję, że jeśli kupisz wskazaną nieruchomość, Minister wyda zgodę.

Krok 3: Weryfikacja bezpieczeństwa (Zaostrzenia 2025)

W roku 2025 Ministerstwo Obrony Narodowej oraz Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego (ABW) znacznie wnikliwiej prześwietlają wnioski, zwłaszcza w kontekście nieruchomości położonych w pobliżu infrastruktury krytycznej (porty w Gdyni i Gdańsku, jednostki wojskowe).

4. Kontekst Prawny i Finansowy 2026 – co musisz wiedzieć?

Rynek ewoluuje, a przepisy podatkowe i procedury bankowe zmieniają się dynamicznie.

Podatki i PCC (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych)

• Rynek Wtórny: Standardowa stawka to 2% ceny transakcyjnej.
• Zwolnienie "Pierwsze Mieszkanie": Jeśli kupujesz swoje pierwsze w życiu prawo własności do lokalu (i nie masz udziałów w innych nieruchomościach przekraczających 50%), możesz być zwolniony z PCC. Dotyczy to jednak tylko zakupu na cele mieszkaniowe.
• Zakup pakietowy (Podatek "od flipperów"): Jeśli kupujesz więcej niż 5 lokali na jednej inwestycji deweloperskiej (jako inwestor), stawka PCC wynosi 6%.
   

AML (Anti-Money Laundering) – przeciwdziałanie praniu pieniędzy

W 2025 roku notariusze oraz deweloperzy mają bardzo rygorystyczne obowiązki weryfikacyjne. Jako obcokrajowiec musisz być przygotowany na szczegółowe pytania o źródło pochodzenia majątku ("Source of Wealth").

• Gotówka praktycznie wyszła z użycia w dużych transakcjach.
• Transfery z krajów "wysokiego ryzyka" lub z giełd kryptowalut mogą spowodować blokadę środków przez banki pośredniczące.
   

1) Klucz: nie kupujesz „nieruchomości”, tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• Ustawa „cudzoziemcowa” obejmuje nabycie nieruchomości, a w jej definicji „nabycie nieruchomości” to nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (SWPDL) jest natomiast ograniczonym prawem rzeczowym – i jako takie, co do zasady, nie jest traktowane jako nabycie nieruchomości w rozumieniu tej ustawy, więc nie wymaga zezwolenia MSWiA, nawet jeśli lokal leży w strefie nadgranicznej (to stanowisko jest powszechnie przyjmowane w praktyce obrotu/notarialnej).

2) Warunki, żeby faktycznie było „bez MSWiA”

Żeby transakcja nie „wpadła” w reżim MSWiA, dopilnuj, by przedmiotem umowy było wyłącznie:

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (a nie prawo własności lokalu), oraz
• ewentualnie prawa „spółdzielcze” ściśle z nim związane.
   

Uwaga na pułapkę garaży/parkingów i udziałów w „osobnych” nieruchomościach:

• Jeżeli wraz z mieszkaniem kupujesz np. udział w odrębnej nieruchomości (np. osobna księga wieczysta dla drogi dojazdowej, osobny lokal niemieszkalny, osobny grunt), to MSWiA może być potrzebne, bo to już nie jest „prawo przynależne” do lokalu, tylko osobny przedmiot nabycia. MSWiA w FAQ rozróżnia udział w gruncie jako „przynależny” do lokalu vs. udziały w odrębnych nieruchomościach.
   

3) „Od spółdzielni” – jak to wygląda formalnie

W praktyce spotkasz dwa scenariusze (oba mogą działać bez MSWiA, jeśli nabywasz SWPDL):

• przeniesienie SWPDL od dotychczasowego uprawnionego (sprzedaż „mieszkania spółdzielczego”) – zwykle w formie aktu notarialnego,
• sytuacje, w których spółdzielnia uczestniczy organizacyjnie (np. wymagane zaświadczenia, rozliczenia, czasem zgoda/statutowe warunki członkostwa).

Czerwone flagi:

• nie myl SWPDL ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu (to co do zasady nie funkcjonuje jak „rynkowa sprzedaż” i wymaga innej analizy).

4) Najważniejsze ryzyko: późniejsze „przekształcenie” w odrębną własność

• Częsty plan brzmi: „kupię spółdzielcze bez MSWiA, a potem zrobię odrębną własność”. Tu trzeba powiedzieć wprost: przeniesienie odrębnej własności lokalu (wyodrębnienie i przeniesienie własności) to już nabycie prawa własności, a w strefie nadgranicznej u cudzoziemca spoza EOG/Szwajcarii temat MSWiA zwykle wraca.